原状回復義務は貸主・借主のどっち？貸主の責任がある範囲はどこまで？

原状回復義務とは改正民法621条に定められたルールであり、貸主と借主、どちらにも負担が発生します。

この時の「原状」に戻すために誰がなにをするべきなのか、という部分が旧版では不鮮明だったため、トラブルの元になってしまいました。

改正以降は「自然に摩耗・劣化する部分は貸主」「借主の故意・過失によって生じたトラブルは借主」と明記され、賃貸契約時に「借主負担になるトラブルの条件」を明文化することも決まりました。

詳細は国土交通省が配布している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記されており、誰でもダウンロードが可能です。

物件を貸す予定がある方は、一度目を通しておきましょう。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、建物の価値の減少ととらえられるものは下記の3パターンがあります。

貸主は基本的にＡの部分を回復させる義務があるので、どこまでが該当するのかについて解説していきます。

部屋で生活しているうちに、日光や電気で家具のない部分は色が変わったり、黒ずんでしまったりします。これは時間によって生じるやむを得ない損傷であり、貸主が回復させることになります。

家具がカビたことで壁までカビが生えたり、床に飲み物をこぼしてシミになったのであれば、それは借主負担になります。

他にも、ポスターを張ったり、エアコンを設置したりすることによる壁の損傷も「通常の住まい方」になるので貸主負担。

ペットによる爪跡やお子さんの落書きなどは、借主が防げる事案ですので借主の負担になります。

他にもトラブルになりやすいのは、タバコの煙による汚れや臭い。こちらは「通常の住まい方」の範疇を超えるとして原則借主負担です。入居時にしっかりと明文化しておきましょう。

フローリングにワックスをかけたり、畳を張り替えたり、ハウスクリーニングをすることは「次の借主のために必要な処置」なので貸主の負担になります。

破れた網戸や、経年劣化で傷んだ設備の交換もここに該当します。

台所や水回りに油汚れ、ススが染みついたり、誤った使用方法でトイレなどが壊れてた場合は借主負担です。

地震や水害などで破損した部分も、借主の住み方の良し悪しは関係ないので、貸主の負担になります。

建物のどこかが壊れていたことで発生した雨漏りによる損傷や、窓ガラス・壁などの亀裂は貸主に原状回復義務があります。

入居前にわかる部分も多いので、貸主はしっかりと確認しておきましょう。

原状回復義務の範囲は、国土交通省の「原状回復っをめぐるトラブルとガイドライン」で決められていますが、条文だけ読んでも難しいですよね。ここでは、わかりやすく具体例を挙げていきます。

上記のような通常の暮らし方でも生じる劣化を通常損耗・経年劣化と呼びます。

通常損耗の範囲は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されているので、入居のルールを作る前に確認しましょう。

これを超えた傷や汚れは、特別損耗と定義され、貸主負担になります。

同じ「床や壁の傷」でも借主の不注意・過失で生じたものは借主負担になります。

手入れを怠ったり、決められた使い方を守らなかった場合も貸主が修復費用を請求できます。

なお、部屋の中で人が亡くなってしまった場合の汚れ・損傷は「特別損耗」に該当します。この時本人には請求できないので「貸主か借主の関係者が特殊清掃を依頼」「費用を連帯保証人や相続人に請求」といった流れが一般的です。