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古民家リフォームを安くおしゃれにしたい!費用は?【プロ監修】

古民家リフォームを安くおしゃれにしたい!費用は?【プロ監修】

古民家と呼ばれる昔ながらの古い民家を改修・リフォームして現代の住まいとして再生させる古民家リフォームが近年注目を集めています。 しかし古民家をリフォームする際に最も気になるのが、必要になる工事内容や費用のことではないでしょうか。 本記事では、古民家リフォームの事例や費用相場についてご紹介します。

 


タクトホームコンサルティングサービス代表
亀田 融
東証一部上場企業グループの建設・住宅部門で、約33年間現場監督(注文住宅、賃貸マンション、官庁工事)及び住宅リフォーム事業の責任者として従事。その経験を活かし、会社設立。
東証一部上場企業グループの建設・住宅部門で、約33年間現場監督(注文住宅、賃貸マンション、官庁工事)及び住宅リフォーム事業の責任者として従事。その経験を活かし、会社設立。

空き家の急増、新建材によるシックハウス症候群、建築廃材による環境破壊など、現在我が国が抱えている住宅に関連する様々な問題に対するひとつの答えが「古民家リフォーム」といえます。
ここ数年の間に、築100年近い古民家の再生がテレビや雑誌などで頻繁に取り上げられる様になり、今では住宅リフォームのひとつのジャンルとなっています。
しかし古民家をリフォームして暮らすことに憧れを持っていても、古民家リフォームにはどれくらいの費用がかかるのか全く予想が付かず、尻込みしてしまう方も多いのではないでしょうか。
本記事では古民家リフォームのメリットとデメリット、費用の相場などを事例と共にご紹介しますので、是非参考にしてみてください。

古民家リフォームの特徴

まずはじめに「古民家」とはどの様な住宅のことをいうのでしょうか。
「古民家」という言葉は、建築基準法に記載がなく具体的な定義はありませんが、一般的には建築基準法が制定された1950年よりも前に「伝統構法」で建てられた住宅を指すことが多く、一部では築50年以上経過した木造在来工法の住宅を含めて古民家と呼ぶことがある様です。
いずれにしても、太い柱や梁などを加工して組み立てられた家屋で、合板やビニールクロスといった新建材で建てられた現代の住まいが失ってしまった価値を持っています。
古民家リフォームとは、その様な住宅を現代の技術を活かして再生しようとするものです。
梁の木組みの力強さや真っ白な漆喰壁などの古材の風合いを生かしながら、耐震性や省エネ性、バリアフリー性などの住宅性能を高めたり、ライフスタイルの変化に合わせて利便性を高めたりできるのが古民家リフォームの特徴です。

 

古民家リフォームのメリット・デメリット

古民家リフォームにはどんなメリット、デメリットがあるのでしょうか。
この章では古民家リフォームのメリットとデメリットをご紹介したいと思います。

■古民家リフォームのメリット
・健康に良い
古民家には、健康被害を引き起こす化学物質を含んだ新建材がほとんど使用されていません。
また柱や梁などの構造材には無垢材が使用されているので、再利用ができ、資源の保護にもつながります。
・希少性が高い
古民家で使用されている太い柱や梁は新たに調達するのが困難で、希少価値があります。
またたとえ入手できたとしても、高額な費用がかかります。
・木材の強度が高い
木材は伐採されてから年数が経つほど強度が高くなるといい、木材を代表するヒノキは伐採後200年後が最も強度が高く、1000年後でも伐採時と同じ強度を保っているといわれています。
・風格と味わいがある
古民家には現代の住宅では味わうことができない趣があり、手間をかけた細工や無骨な中にも繊細さが宿る当時の職人の技には癒し効果があります。
・固定資産税を軽減できる
築年数に応じて固定資産税評価額が低くなるので、新築住宅を建てるよりも固定資産税が安くなります。

以上の様に古民家には多くのメリットがある一方で、古民家が時代遅れの住宅として扱われてきたのには理由があり、これを見逃すわけにはいきません。

■古民家リフォームのデメリット
・住宅性能が低い
断熱性や気密性が低くて暗い、耐火性能が低い、耐震性に不安があるなど、一般的に現代の新築住宅と比較して基本性能が低くなります。
・経年劣化が進行している可能性が高い
築年数が経過しているため、シロアリ被害を受けていたり木材が腐食していたりする恐れがあります。
・使い勝手が悪い
間取りや設備の使い勝手が悪く、近年のライフスタイルにマッチしないことが数多くあります。

したがって古民家リフォームではまずはこれらの課題を解消する必要があるため、一般的な住宅をリフォームするよりもコストがかかります。

古民家リフォームの費用相場

古民家に限らずリフォーム費用の相場は元の家の状態によって大きく異なるので、一概にいくらとはいえません。
しかし、現在の新築住宅と同等以上に安全で快適に暮らせる様にリフォームするためには、基礎と柱・梁だけを残して作り直すスケルトンリフォームと呼ばれる手法で行うことが多いので、最低でも1,000万円以上かかってしまうのが一般的です。

ほとんどの古民家の耐震性能は現行の耐震基準を満たしていません。
さらに断熱・気密性能や防火性能なども現在の基準を大きく下回っていることが多く、現行の耐震基準を満たすために100万円以上、断熱性、気密性の向上のために200~300万円程度の費用がかかります。
そして土台や柱、梁などの構造躯体が腐食している場合には更にコストがかかります。
木材は年数が経過するほど強度が増すといっても水分や湿気に弱いため、定期的なメンテナンスが行われていなければ、腐食やシロアリの食害を受けてしまいます。
また現代の暮らし方に合わせるために、大幅な間取り変更や水回り設備のリフォームが必要になることが多く、2,000万円以上かかってしまうことも少なくありません。
すなわち古民家をリフォームする際には、現在の建物の状態を良く把握した上でリフォームの目的を明確にし、「どこまでリフォームするのか」の優先順位をつけることが重要になります。

古民家リフォームは1,000万円以内でできる?

「古民家リフォームには思っていた以上にお金がかかる、新築住宅を購入した方が安そうだ…。」そう思われた方も多いのではないでしょうか。

前章で古民家リフォームには1,000万円以上かかるのが一般的だいうお話をしましたが、定期的に適切なメンテナンスを行ってきた家屋であれば、1,000万円以内でリフォームすることも不可能ではありません。
構造躯体の補修費用を最低限で抑えて、既存部分をできるだけ多く残すことでコストダウンが可能になります。
またリフォームの優先順位を明確にして、手を加える部分と今回は手を入れないで後回しにする部分とをはっきりと区分けすることによって、予算内でリフォームすることができます。
ただし古民家の最大の課題は、大地震や火災が発生した時の安全性や室内の暗さ、隙間風、冬の寒さなどです。
安全性に関する部分と温熱環境に関する部分については重点的に施工しないと後悔することになりかねないので注意が必要です。

おしゃれな古民家リフォームの事例2つ

この章では、実際のおしゃれな古民家リフォームの事例を2つご紹介したいと思います。

【事例1】思い出が宿る柱や欄間、床柱、書院などを残して、現代風にアレンジしたフルリフォーム
家族構成:50代夫婦2名
リフォーム費用:約2500万円
施工日数:90日

耐震性を高めるために、ほとんど構造躯体だけを残したスケルトン状態にして基礎や耐力壁の増設を行いました。
そしてもともと平屋でしたが、あまり使用されていない部屋を一部減築し、この先高齢になっても夫婦2人で安全で快適に暮らすことができる様に、断熱性とバリアフリー性にもこだわりました。
天井板を剥がして太い梁や小屋組を見せるのが古民家リフォームの定石ですが、冷暖房効率を高めるためにあえて天井を張って小屋組を隠しています。
またダイニングキッチンに隣接する団欒スペースは和室とし、襖や障子を撤去して広縁と一体化させて、身内が大勢集まることができる様に広々とした空間を確保しました。
全体的に落ち着いた色合いで統一し、ブラウン系に塗装した木部と珪藻土の白い壁で洗練された大人のくつろぎ空間を演出しています。

古民家の外壁リフォーム

【事例1】写真提供: タクトホームコンサルティングサービス

【事例2】古民家の耐震補強リフォーム
家族構成:60代夫婦2名
リフォーム費用:約300万円(耐震補強工事部分のみ)
工事日数:約30日

耐震診断の結果を踏まえて、できるだけコストを抑えて古民家の耐震補強工事を行った事例です。
建物の外周部分に基礎を増設すると共に、部屋の中央に柱を追加し、天井や壁、床に構造用合板を貼って剛性を高めました。
また可能な範囲で天井裏、壁の内部と床下に断熱材を充填しています。
なるべく古民家の持つ雰囲気を損ねることがない様に、ビニールクロスを貼らずにOSB合板素地仕上げとしています。

古民家の耐震補強リフォーム

【事例2】写真提供: タクトホームコンサルティングサービス

【事例3】古民家の外壁リフォーム
リフォーム費用:約250万円
工事日数:約30日

古民家の外壁はケヤキやヒノキなどの板張りになっていることが多く、メンテナンス状態が悪いと腐食して雨漏りの原因になってしまいます。
そのため腐食が酷くなると張り替えが必要になりますが、古民家の外壁を張り替える際には、同時に耐震補強工事を行うことが多くなります。
古民家の南側の壁面には窓が多くて壁が少ないため、そのことが耐震上の欠点になりがちです。
したがって外壁のリフォームを行う際には、南側の窓の一部を耐力壁に変更するのが一般的な耐震補強方法です。
張り替えは板張りで行うほか、近年では古民家にも似合う漆喰調や砂壁調のおしゃれなサイディングボードもあるので、サイディングでイメージチェンジをはかることが可能です。

古民家リフォームを行う際に抑えておきたいポイント6つ

古民家リフォームを成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか。
普通にリフォームするだけでもわからないことが多いのに、古民家をリフォームするとなったら皆目見当がつかないという方が大半だと思います。
そこでこの章では、古民家リフォームをする際に抑えておきたい6つのポイントについてご紹介します。

①できるだけ既存のものを利用することを検討する
古民家リフォームの魅力のひとつは、わざわざ古いものを残して新築の家では味わうことができない古材の温もりを肌で感じながら暮らせることです。
例えば、100年近くの歳月をかけてかまどの煤で燻された古材の風合いは、古民家でなければ決して味わうことができません。
したがって目に入るものを何もかも新しくしてしまうのであれば、わざわざ古民家をリフォームする意味はありません。
柱や梁だけでなく、建具や欄間、鴨居、天井板など使えるものはできるだけ再利用することで、コスト削減にもつながります。

②耐震・断熱性能向上のための対策をしっかりと行う
古民家で長く快適に暮らしていくためには、耐震補強と断熱工事が欠かせません。
古民家は「新耐震基準」で建てられていないことがほとんどで、その多くには断熱材も使用されておらず、隙間だらけの「夏は暑くて冬は寒い」家といっても過言ではありません。
したがって大地震で倒壊してしまったり、真冬にはヒートショックの原因になったりするなど、安全性の問題を抱えています。
古民家リフォームの際には単に見栄えや利便性の向上のみにとらわれずに、目に見えない部分の工事をしっかりと行うことが大切です。

③雨漏り対策を忘れずに行う
古民家は屋根や外壁が経年劣化している可能性が高いので、専門家に依頼して雨漏りしているかどうかをリフォーム前にしっかりと調査・確認しておく必要があります。
屋根の葺き替えや外壁の張り替えが必要になる場合には、それぞれ100~300万円程度の費用がかかるので、全体の予算組に大きく影響します。
工事着工後に慌てることがない様に、事前調査が重要です。

④基本的に水回りのリフォームは欠かせない
古民家リフォームでは水回りの工事が不可欠になります。
古民家のキッチン、浴室、トイレなどの水回り設備は、現代の暮らしには馴染まず、不便さのあまりにストレスを感じることになってしまいます。
また給排水管も老朽化しているので、水回り設備はまとめてリフォームしておく必要があります。
そして水回りをリフォームする際には、バリアフリー化も併せて行っておくと良いでしょう。

⑤工事の優先順位を明確にする
大規模な古民家リフォームを行おうとする際に問題となるのは、建築基準法上の扱いです。
古民家は伝統構法で建てられていることが多いので、現在の建築法規が求める耐震性を証明するのは簡単なことではありません。
そのためリフォームでも確認申請が必要な規模になると、構造計算にコストがかかります。
また断熱材を新たに施工するのにも多くの手間がかかります。
さらに古い家ほど劣化が激しく、構造材が腐食していたりシロアリ被害にあっていたりすることもあって、想定外の費用がかかりがちです。
その結果、当初の予算を大幅にオーバーしてしまうケースが少なくありません。
したがって古民家リフォームを行う際には、あれもこれもとならない様にあらかじめ工事の優先順位を明確にして、予算に余裕を持っておくことが大切です。

⑥リフォームする部分と残す部分とのバランスを考える
リフォームでは、リフォームを行う部分と行わない部分のバランスが非常に重要になりますが、古民家リフォームでは特に注意が必要になります。
せっかく趣のある古材や古い建具などを残しても、新たに設置する内装材や住宅設備機器次第で台無しになってしまいます。
こうした事例は決して少なくないので、新旧の材や建具をバランスよく配置することがポイントになります。

安く古民家リフォームする方法

古民家リフォームの費用を安く抑えるためには、できるだけ既存のものを再利用するのが一番の対策です。
古い木材や建具でも、洗ってオイルを塗って再利用することで、より一層古材の良さが出てアンティーク感を演出することができたり、剥がした床板を壁材として再利用したりするなど、工夫次第でお金をかけずに古材の良さを引き出すことができます。
また一般的な住宅や都心のマンションを、古材センターなどで流通・販売されている部材を使って古民家風にリフォームするといった方法もあります。
この方法であれば、300万円以下でリフォームすることも十分に可能でしょう。
有害な化学物質を発生する新建材類を排除して、手軽に古民家風のテイストを実現するのには非常に有効な方法です。
こうした方法の他に、古民家リフォームでは自治体の補助金制度を活用することが可能です。
古民家リフォームでは、耐震補強や省エネリフォーム、バリアフリーリフォームを併せて行うことが多いので、国や自治体に申請可能な補助金制度がたくさんあります。
費用を抑えるためにも、利用できる補助金制度を調べて積極的に活用すると良いでしょう。

古民家リフォームの業者を選ぶ時の注意点

古民家リフォームには、単に昔ながらの風情を残して居心地の良い空間を作るだけでなく、機能的にも使いやすくて快適かつ安全な住まいにすることが求められます。
デザインが優れているだけでは十分とはいえません。
したがって費用が高額になることが多く工事価格は業者によって様々なので、業者選びが重要になります。
古民家は一般的な住宅と構造や使用されている建築資材が異なるため、古民家のことを良く知らない業者に依頼してしまうと、必ずと言っていいほど現場でトラブルが発生してしまいます。
一方では、伝統構法で建てられた古民家リフォームの施工実績が豊富な業者はそれほど多くないのが現状です。
古民家リフォームを専門に行っている業者でない限り、多くても年間2~3件程度でしょう。
したがって、少なくとも木造軸組工法(在来工法)の施工実績が豊富な業者に依頼することが重要です。
業者を選ぶにあたっては、ホームページの施工事例などを参考にした上で複数の会社から相見積もりをとり、比較検討するのは一般のリフォームと同じです。
地元に古くからあって熟練の大工さんがいる業者であれば、一応安心の目安になります。


まとめ

近年はテレビや雑誌などの影響もあって、古民家での暮らしに憧れる方が増えています。
しかし古民家は、耐震性能の不足、寒さや暗さ、間取り・設備の使い勝手の悪さといったマイナス面も同時に持ち合わせていることを忘れてはいけません。
古民家リフォームを成功させるためには、メリットとデメリットを正確に見極めた上で、現代のライフスタイルに合った安全な住まいに再生することが大切です。
古民家のことを良く知らずにリフォームを行うのはかなり無謀といえます。
単にブームに乗せられるのではなく、本当にマイホームとして古民家が自分に合っているのかどうかを良く検討することが重要です。
そのために本記事を参考にしていただければ幸いです。

タクトホームコンサルティングサービス代表
亀田 融
東証一部上場企業グループの建設・住宅部門で、約33年間現場監督(注文住宅、賃貸マンション、官庁工事)及び住宅リフォーム事業の責任者として従事。その経験を活かし、会社設立。
東証一部上場企業グループの建設・住宅部門で、約33年間現場監督(注文住宅、賃貸マンション、官庁工事)及び住宅リフォーム事業の責任者として従事。その経験を活かし、会社設立。

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